Advokatura 1/1

Ugovor o doživotnom izdržavanju - advokat

Građansko pravo — Autor advokatovanje @ 17:51

Ugovor o doživotnom izdržavanju, po svojoj zakonskoj definiciji je, ugovor kojim se jedno lice, primalac izdržavanja, obavezuje da će na drugo lice, davaoca izdržavanja, nakon svoje smrti, preneti određene stvari u svojinu, dok se davalac izdržavanja, zauzvrat, obavezuje, da će primaoca izdržavanja izdržavati do smrti, te da će ga nakon smrti sahraniti, u skladu sa željama primaoca.

Toliko o zakonskoj definiciji. Kako sastaviti jedan ovakav ugovor? Ugovor o doživotnom izdržavanju je, po svojoj prirodi, formalan ugovor, tj. on je punovažan, samo u slučajevima kada je isti sastavljen pred sudom, u posebnoj vrsti vanparničnog postupka, pred nadležnim sudijom pojedincem. Kao prvo, sudu se dostavlja zahtev za sastavljanje ugovora o doživotnom izdržavanju, da bi sud, nakon toga, zakazao ročište, na kome će isti biti sastavljen. 

Sada, po zakonu, sud bi trebao i neuku stranku, tj. pravnog laika, na gore pomenutom ročištu, upoznati sa svim njegovim pravima i aktivno učestvovati u sastavljanju teksta ugovora, a po željama ugovornih strana, tj. ako iste sudu nisu dostavile gotov tekst ugovora. Nažalost, praksa opovrgava ovakvo zakonsko rešenje, a prevashodno iz logističkih razloga, te je jako čest slučaj, da sud ugovorne strane vraća, po nekoliko puta, zakazujući nova ročišta, sa nalozima kako ugovor ispraviti i dovesti u zakonsku formu, a ti nalozi, veoma često, mogu biti krajnje nerazumljivi za neuke stranke. Svakako, u ovakvim slučajevima se savetuje angažovanje stručnog lica - advokata, za izradu jednog ovakvog ugovora, kako bi se izbeglo odugovlačenje samog postupka, jer na kraju, troškove istog, snosi podnosilac zahteva.

Jako je bitno imati u vidu, da zakon predviđa zabranu, po kojoj davalac izdržavanja ne može biti lice koje se bavi medicinom, a usled mogućnosti istog, da izvrši uvid u zdravstveni karton primaoca izdržavanja i samim tim ima jasniju predstavu, koliko primalac još može poživeti, čime nestaje aleatornost (neizvesnost) samog ugovora, kao jedna od bitnih odlika istog. Naime, davalac izdržavanja, koji se bavi medicinom, to može postati, isključivo na osnovu pismenog odobrenja organa starateljstva (centra za socijalni rad).

Ovaj i ovakav ugovor je, veoma često, predmet kontroverzi, jer veoma često se istim, iz nasledstva, na posredan način isključuju zakonski naslednici, te se veoma često dešava, da epilog istih budu dugi i iscrpljujući sudski postupci, upereni protiv davaoca izdržavanja. Imajući u vidu samu kompleksnost zakonskih rešenja, opet ponavljam, zarad mira davaoca izdržavanja nakon smrti primaoca, jako je bitno da ugovor bude valjano sastavljen, tj. da svi aspekti istog budu detaljno regulisani, te opet, predlažem angažovanje stručnog lica.

Ukoliko, pak, neko nema volje, niti sredstava za angažovanje advokata, par stvari bi trebalo imati na umu. Razlozi, predviđeni u zakonu, za raskid, tj. poništaj ugovora o doživotnom izdržavanju su poremećeni odnosi između ugovornih strana i neispunjenje ugovornih obaveza.

Kao prvo, s obzirom na prirodu ugovora, veoma je čest slučaj, da će do primaočeve smrti, primalac i davalac izdržavanja, živeti zajedno, zarad ispunjenja ugovornih obaveza. Zakon je, zbog ove eventualnosti, predvideo, kao jedan od razloga za raskid ugovora, poremećaj odnosa između ugovornih strana. U slučaju ovakvog raskida, davalac izdržavanja ima pravo na pravičnu naknadu, za do tada uložen trud. Zatim, drugi razlog za raskid je neispunjenje ugovornih obaveza od strane davaoca izdržavanja, tj. u slučajevima, kada davalac ne vrši izdržavanje u skladu sa ugovorom. U oba slučaja, raskid se vrši sudskim putem.

Takođe, važno je napomenuti, šta se događa, ukoliko davalac izdržavanja umre pre primaoca. U tom slučaju, primalac je obavezan da potomke davaoca izdržavanja pozove da preuzmu njegovu ugovornu obavezu, ako oni to odbiju, ugovor se smatra raskinutim i njima ne sleduje nikakva naknada. Međutim, ukoliko naslednici davaoca izdržavanja, imaju volju, ali nemaju mogućnosti da nastave sa davanjem izdržavanja, zakon im je propisao pravo na dobijanje pravične naknade, za dotadašnje izdržavanje od strane pokojnog davaoca.

Oko čega se najčešće vode sporovi? Gro sporova vezanih za ovaj ugovor, pokreću zakonski naslednici primaoca izdržavanja, koji se smatraju obmanutim i prevarenim, činjenicom da od primaoca izdržavanja neće naslediti ništa, te su ovakve tužbe, najpre uperene na poništaj ugovora, što zbog mana volje (prevare, zablude, prinude, nesposobnosti za rasuđivanje od strane primaoca izdržavanja), ili su iste uperene na poništaj ugovora, po osnovu neispunjenja. Ovo je u praksi, jako teško dokazivo, te je većina ovih i ovakvih sporova osuđena na propast, naročito, ukoliko primalac i davalac izdržavanja, zaključe Aneks ugovora o doživotnom izdržavanju.

Ovde bih preporučio oprez. Često se dešava, da davaoci izdržavanja, nakon potpisivanja Aneksa ugovora o doživotnom izdržavanju, kojim se još jednom, formalnim putem, potvrđuje volja ugovornih strana i dotadašnje ispunjenje ugovornih obaveza od strane davaoca, jednostavno prestanu da vode računa o primaocu izdržavanja, svesni činjenice, da u svoju korist, imaju dva pravno savršena dokumenta, koja je jako teško oboriti na sudu.

Na kraju, šta preporučiti? Što je sam ugovor bolje sačinjen, to su mogućnosti obaranja istog sve manje. U ugovoru treba taksativno navesti sve obaveze davaoca izdržavanja, do najsitnijih detalja, a ne ugovoriti paušalnu obavezu "izdržavanja", ugovor mora biti sačinjen u skladu sa zakonom, detaljno i vešto, kako bi i jedna i druga strana, bile sigurne, da potpisivanjem istog, rešavaju velika pitanja u svom životu. Primaocima bih savetovao, da ne potpisuju Anekse ugovora, već da davaocu dozvole, da na drugi način, zlu ne trebalo, pribavlja dokaze o njegovom izvršenju ugovornih obaveza, a davaoci bi trebalo, da svoje aktivnosti obznane, kako prijateljima, komšijama i drugim potencijalnim svedocima, već i da čuvaju svaki dokument, svaku uplatnicu sa svojim potpisom, kao i svaki drugi dokaz svojih radnji izdržavanja.

 

Adv. Miroslav M. Rnjaković

email: miroslavrnjakovic@yahoo.com

tel: 064/137-10-46


Razvod - advokat

Građansko pravo — Autor advokatovanje @ 18:04

Odredbama Porodičnog zakonika RS, brak, kao zajednica života dve osobe suprotnog pola, prestaje na tri načina: smrću jednog od supružnika, poništajem i razvodom.

Kako su slučajevi poništaja brakova, u Srbiji veoma retki, te kako su uslovi za oglašavanje ništavosti braka, zasnovani prevashodno na manama volja ili odsustvom volje za stupanje u brak, ovaj tekst će se, prevashodno, pozabaviti razvodom braka i postupkom za razvod braka.

Sud nadležan za postupak razvoda braka je osnovni sud, na čijoj teritoriji supružnici imaju zajedničko prebivalište, tj. na čijoj teritoriji su imali poslednje zajedničko prebivalište, tj. sud na čijoj teritoriji se nalazi prebivalište tužioca.

Brak se može razvesti na dva načina, sporazumno ili putem tužbe.

Sporazumni razvod braka je moguć prevashodno, kada su međusobni odnosi supružnika na dobrom nivou, te kada postoji mogućnost dogovora, o činjenicama bitnim, za sporazumni razvod braka. Postupak za sporazumni razvod braka se pokreće podnošenjem predloga za sporazumni razvod braka, koji moraju potpisati oba supružnika, ili punomoćnici supružnika. Nije dozvoljeno, da prilikom podnošenja ovoga predloga, supružnici imaju istog punomoćnika, uprkos činjenici, da brak okončavaju sporazumom i uz obostrano uvažavanje.

Kako bi brak mogao biti razveden sporazumno, neophodno je, da su supružnici postigli konsensus po pitanjima podele zajedničke imovine, i vršenja roditeljskog prava. Na internetu postoji dosta primera predloga za sporazumni razvod braka, u kojima su sporazumi o podeli zajedničke imovine i sporazumi o vršenju roditeljskog prava inkorporirani u sam predlog za razvod braka, veoma šturo, obično u obliku jedne prosto proširene rečenice. Oprez!!! Ovo su veoma važna pitanja, koja zahtevaju sastavljanje zasebnih sporazuma, u kojima bi se detaljno regulisala prava svakog od supružnika, te kako bi se na taj način sprečila mogućnost oštećenja bilo kog od supružnika. Ukoliko ste pravni laik, iskreno preporučujem da angažujete stručno lice - advokata, koji će ove sporazume sastaviti za vaše potrebe, a prevashodno kako biste zaštitili svoja prava, od eventualne povrede.

S druge strane, tužba za razvod braka je pravni akt, kojim se takođe pokreće postupak za razvod braka, ali u slučajevima, kada ne postoji konsensus bračnih drugova, po pitanju okončanja bračne zajednice, ili rešavanja pitanja podele zajedničke imovine, ili vršenja roditeljskog prava nad decom.

Brak se, prema PZ RS, može razvesti ukoliko je došlo do ozbiljne ili trajne poremećenosti odnosa između bračnih drugova, ili, ukoliko postoji objektivna nemogućnosti ostvarivanja zajednice života supružnika (ukoliko je supružnik nestao, u slučaju duševne bolesti supružnika itd.)

Ovako postavljen osnov za razvod, govori, da se ovde radi o objektivnom razlogu, koji se ne dokazuje, niti se može osporavati, što će reći, da zakon ne može sprečiti jednog od supružnika, ukoliko ovaj želi da pravnosnažno okonča brak.

Sama tužba za razvod braka je strogo formalan akt, te nije preporučljivo istu sastavljati samostalno, bez saveta stručnog lica.

Sam postupak po tužbi za razvod braka je, podeljen u dve faze, fazu posredovanja i glavnu raspravu. Faza posredovanja otpočinje zakazivanjem ročišta za mirenje, na kome sud pokušava pomiriti supružnike i tako sprečiti razvod braka, a usled činjenice da je brak, od velike važnosti za svako društvo. Na ročište za mirenje ne mogu pristupiti punomoćnici supružnika, već samo supružnici lično. Ukoliko se pozivu na mirenje, ne odazovu jedan ili oba supružnika, a da svoj izostanak pri tom, ne opravdaju, postupak mirenja se okončava, pa se prelazi na postupak nagodbe. Ročište za nagodbu predstavlja poslednji pokušaj suda, da inicira sporazum, tj. nagodbu između supružnika, po bitnim pitanjima, tj. po pitanju podele zajedničke imovine, vršenja roditeljskog prava, izdržavanja supružnika nakon okončanja braka itd. Advokati supružnika mogu prisustvovati ročištu za nagodbu i to se svakako savetuje, jer svaki čovek, u tako teškom i stresnom trenutku, kao što je razvod braka, naginje ka tendenciji naglog i nepromišljenog odlučivanja, noseći se devizom (samo da ovo završim). Prisustvo objektivnog, stručnog lica, koje bi vas posavetovalo i korigovalo, u tim trenucima, može značiti razliku između situirane osobe i prosjaka, da se grubo izrazim i razliku između roditelja koji dete viđa jednom u dve nedelje i onog, koji tri dana nedeljno provodi sa svojim detetom.

Ukoliko mirenje uspe, tužba se smatra povučenom i postupak se prekida. Ukoliko supružnici postignu sporazum, u postupku nagodbe, sud će razvesti brak, kao da je podnet sporazum o razvodu braka.

Ukoliko se ne postigne nagodba, pristupa se ročištu za glavnu raspravu, na kome sud razvodi brak. Tužilac može povući tužbu za razvod braka, do zaključenja glavnog pretresa, a nakon zaključenja, odredbe Zakona o parničnom postupku, ne dopuštaju tu mogućnost.

Protiv presude za razvod braka, može se izjaviti žalba, ali po istoj, drugostepeni sud ne može ukinuti deo presude, koji se tiče razvoda braka, tj. okončanja bračne zajednice, a iz razloga, da takvim svojim postupkom, ne bi doveo do zakonite dvobračnosti (slučajevi u kojima se jedan ili oba supružnika, nakon donošenja presude, venčaju sa drugim licima).

Na kraju, treba imati u vidu, da najnovija istraživanja kažu, da je stres, koji jedna osoba preživi, usled razvoda braka, jači od stresa izazvanog gubitkom posla, smrću nekog od bližnjih itd, te to posebno treba imati u vidu, prilikom odlučivanja, da li ćete u ovaj postupak ući samostalno ili uz stručnu pomoć. 

 

Adv. Miroslav M. Rnjaković

email: miroslavrnjakovic@yahoo.com

tel: 064/137-10-46

 


Testament - advokat

Građansko pravo — Autor advokatovanje @ 11:53

Zakon o nasleđivanju RS, između ostalog, uređuje forme testamenata, priznate u našem pravu. Kako se ovde radi o pravnom poslu mortis causa, tj. koji proizvodi pravna dejstva posle smrti ostavioca, jako je bitno dobro se informisati, pre no li se odlučite na samostalno sastavljanje jednog ovakvog akta.

Kao u svakom drugom slučaju i ovde, prevashodno preporučujem angažovanje stručnog lica - advokata, za izradu jednog ovakvog akta, čisto iz razloga sigurnosti, jer kao i svaki drugi pravni posao i pravni akt, prilikom sastavljanja testamenta, može doći do grešaka, koje mogu dovesti do pogrešnog tumačenja poslednje volje ostavioca.

Za početak, treba skrenuti pažnju, da je u domaćoj praksi, veoma čest slučaj, da naslednici ostavioca, pa i sam ostavilac, insistiraju na izradi ugovora o doživotnom izdržavanju, što zbog nužnih naslednika, što zbog uverenosti, da je ugovor o doživotnom izdržavanju savršeniji pravni akt, koji je teže oboriti na sudu, od bilo kog oblika testamenta. No, sudska praksa je pokazala, da su slučajevi, u kojima su nezadovoljni naslednici, uspeli da ospore zakonitost jedne od zakonskih formi testamenta, veoma retki i da se njihov broj kreće, ne u procentima, već u promilima, ako se uporedi sa brojem ukupno sastavljenih testamenata u Srbiji.

Šta je bitno znati? Jako je bitno znati, da nužni naslednici ostavioca, ukoliko nisu namireni iz dela imovine ostavioca, mogu od testamentarnog naslednika zahtevati isplatu nužnog dela, koji čini 1/2 od naslednog dela koji im sleduje po zakonu. U nužne naslednike, pored potomaka ostavioca, u prvom naslednom redu, spadaju supružnik, roditelji ostavioca, i ostaviočevi braća i sestre, u drugom naslednom redu. Ostali naslednici, nemaju pravo na nužni deo, te s tim u vezi, nemaju nikakva potraživanja ka testamentarnom nasledniku.

Stoga, prilikom sastavljanja testamenta, ukoliko se istim nasledstvo ne raspodeljuje na neke od nužnih naslednika, treba imati u vidu potrebu, da se jedan deo nasledstva, ostavi svakom od nužnih naslednika, kako se kasnije, nakon delacije, stvari ne bi komplikovale, putem sudskih zahteva za naplatu nužnog dela, od ljudi, kojima ste odlučili, ostaviti svoju imovinu.

Druga, veoma česta greška, jeste da ostavioci, najčešće se radi o muškarcima, stvari stečene u toku braka, unose u nasledstvo kao isključivo svoje vlasništvo, iako po zakonu, sva imovina stečena teretnim poslovima za vreme trajanja braka, pripada po pola, svakom bračnom drugu. Istina, sud će, prilikom odlučivanja u ostavinskom postupku, ispraviti jednu ovakvu grešku, ali ista može imati dalekosežne posledice, po odnose između naslednika, a to je, složićete se, jedan od bitnih razloga za dokumentovanje poslednje volje, da iza vas ostanu čisti računi.

Dalje, koje su prednosti sastavljanja testamenta, naspram ugovora o doživotnom izdržavanju? Ukoliko se ne javlja problem namirenja nužnih naslednika, tj. kada se, kao naslednici pojavljuju lica koja su nužni naslednici po zakonu (gore navedeni), prvi i osnovni razlog bi bio finansijske prirode. Usluga sastavljanja testamenta bi vas, kod advokata, koštala dosta manje, nego li samo takse na predlog za pokretanje postupka i odluku, prilikom sastavljanja ugovora o doživotnom izdržavanju pred sudom. Ukoliko, pak, samostalno sastavljate testament, onda su vaši troškovi ravni nuli.

Kakav je dalji postupak? U zavisnosti od tipa testamenta, isti se, prilikom dobijanja poziva od strane suda, za pristup na ročište za raspravljanje zaostavštine, prezentuje sudu, te će isti biti pročitan pred sudom i na osnovu onoga što u njemu piše, sud će doneti Rešenje o nasleđivanju.

Naš zakon poznaje više vrsta testamenta, od kojih su, u praksi, najčešći olografski (svojeručni), alografski (testament sa svedocima) i sudski.

Olografski (svojeručni) testament je forma testamenta, u kojoj je ostavilac svojim rukopisom, sastavio svoju poslednju volju i isti potpisao svojom rukom. Od bitnih elemenata ovoga testamenta, treba navesti potpis i datum. Olografski testament je punovažan i bez datuma, ali datum treba staviti iz praktičnih razloga,za slučaj naknadne izmene testamenta ili sastavljanja novog, kojim bi bila izmenjena volja iz prvobitnog testamenta.

Alografski (svojeručni) testament je, svakako, najpraktičnija forma testamenta u našem pravu. Forma ovoga testamenta podrazumeva otkucan tekst, na čijem dnu se potpisuju ostavilac i dva testamentarna svedoka, koji svojim potpisima potvrđuju, da je ostavilac, pred njima izjavio da taj testament predstavlja njegovu poslednju volju, te da je isti pred njima potpisao, bez pretnje, prinude ili drugih uticaja. Testamentarni svedoci u ovom slučaju, mogu biti lica koja su poslovno sposobna, tj. punoletna lica, kojima nije oduzeta poslovna sposobnost i testamentarni svedoci, ne mogu biti naslednici, po testamentu, čiju punovažnost, svojim potpisom potvrđuju. Važnost datuma na ovom testamentu, je ista, kao kod olografskog.

Sudski testament je, svakako najsigurniji oblik zaveštanja, po našem zakonu. U ovom slučaju, ostavilac dostavlja zahtev sudu, za sastavljanje sudskog testamenta, nakon koga sud zakazuje ročište, na kome će isto biti učinjeno. Ovaj oblik zaveštanja je najsigurniji iz razloga, što sud, po zakonu, mora da detaljno ispita poslednju volju ostavioca, kako bi ona bila izražena na način, koji ne omogućava dvojako tumačenje, a u skladu sa zakonom. Mana ovoga oblika zaveštanja, može samo biti u troškovima taksi na zahtev i odluku u ovom postupku.

Na kraju, treba napomenuti jednu, jako bitnu stvar, a koja se tiče načina sastavljanja testamenta. Sud, prilikom tumačenja testamenta, po zakonu mora koristiti princip teleološkog tumačenja, tj. pokušati da dokuči tačnu volju ostavioca. Tako se, u praksi dešavalo, da testament od jedne rečenice "sve ostavljam majci", sud protumači kao volju ostavioca, da svoju imovinu ostavi, ne svojoj majci, već majci svoje dece, tj. svojoj supruzi. Stoga, kako ne bi došlo do situacije, da vaša volja bude pogrešno shvaćena, neophodno je da se izjašnjavate što preciznije, jasno navodeći lična imena i rodbinsku povezanost vaših naslednika, kao i da individualno odredite stvari koje će isti naslediti.

 

Adv. Miroslav M. Rnjaković

email: miroslavrnjakovic@yahoo.com

tel: 064/137-10-46 


Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti - advokat

Građansko pravo — Autor advokatovanje @ 09:55

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti je formalan ugovor, što znači, da isti mora biti sastavljen u određenoj formi, tj. overen na određen način, da bi proizvodio pravna dejstva. U tom smislu, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, mora biti sastavljen u pismenoj formi i overen pred nadležnim sudom.

Kako samostalno sastaviti ugovor o kupoprodaji nepokretnosti? Na internetu postoji sijaset šablona i primera, koji se uglavnom mogu odnositi isključivo na najjednostavnije, faktičko-pravne situacije. Pa, da krenemo od najjednostavnijeg.

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, od bitnih elemenata, mora sadržati odredbu, u kojoj je jasno određeno o kojoj se nepokretnosti radi, tj. koja se nepokretnost prodaje, što podrazumeva tačnu adresu, ulaz, sprat, broj stana, kao i odredbu o ukupnoj kupoprodajnoj ceni, tj. cena u ugovoru mora biti ili određena ili odrediva.

Sada, mali savet, ukoliko sami sastavljate ovakav ugovor, a nalazite se u ulozi kupca, obavezno, pored gore navedenih podataka, navedite punu kvadraturu stana, broj soba, a po mogućnosti i kvadraturu svake sobe ponaosob, dok cenu unesite kao odredivu, tj. toliko i toliko, po kvadratnom metru. Razlozi praktičnosti ovakvog unosa podataka su, pre svega ti, što kupci, veoma često, prilikom kupovine stana, ne izmere detaljno kvadraturu, pa se neretko desi, da prodavci, naročito ukoliko se radi o većim stanovima, daju podatke o kvadraturi koji su netačni za pola, jedan ili nekoliko kvadrata, a naročito imajući u vidu da mnogi stanovi, nisu uknjiženi na celokupnu kvadraturu. Ako se uzme, da u pojedinim delovima Beograda, cena kvadratnog metra prelazi 3.000 EUR-a, lako je doći do zaključka, da pola kvadrata, nije za bacanje. Stoga, ukoliko ugovor formulišete na ovakav način, sa cenom po kvadratnom metru, pa nakon kupovine utvrdite, da ste oštećeni za koji kvadrat, imaćete jasan osnov,da od prodavca potražujete refundaciju novca, koji ste dali, za nepostojeće kvadrate. S druge strane, ukoliko, prilikom izrade ugovora, cenu formulišete kao određenu, tj. u ukupnom iznosu, bez navođenja cene po kvadratnom metru, prodavac može da se brani navodeći, da ste stan kupili u viđenom stanju, te da vam je usmeno predočena nesrazmera u ugovornoj i stvarnoj kvadraturi, tako da biste bili onemogućeni, da dobijete povraćaj novca, koji ste dali, za nevidljive kvadrate.

Evo, ovaj jednostavan primer vam lako može, plastično objasniti, kakva sitnica, laičkom oku nebitna, može bitno uticati na ostvarivost vaših prava.

Dalje, u praksi je veoma česta situacija, u kojoj se prodaje stan u izgradnji, tj. stan u zgradi, koja još uvek nije dobila upotrebnu dozvolu, pa postoje razmimoilaženja u faktičkom stanju stvari i projektu po kome se zgrada gradi. Naravno, u ovakvim situacijama, a naročito kada se radi o velikim količinama novca, iskreno preporučujem angažovanje advokata, zarad pregledanja ispravnosti dokumentacije prodavca i zarad izrade ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, jer su ovakve situacije, pune zamki, za neobazrive kupce.

No, ukoliko pak, iz nekog razloga ne možete ili ne želite angažovati advokata, sledi par saveta, za izradu ugovora u kompleksniji pravnim situacijama.

Naime, veoma je čest slučaj, prilikom kupoprodaje stanova u izgradnji, u zgradama koje još nisu dobile upotrebnu dozvolu, da se stanovi, koji su odvojene, faktički samostalne celine, u projektu još uvek vode kao delovi jednog velikog stana. Tu dolazi do razmimoilaženja pravnog i faktičkog. Fizička deoba ovakvih stanova, može biti izvršena tek nakon uknjižbe zgrade, a preduslov tome jeste dobijanje upotrebne dozvole. Stoga, vi u ugovoru o kupoprodaji jednog takvog stana, dobijate ulogu susvojinara, na tom velikom, "projektnom" stanu, u razlomku, koji zavisi od učešća vašeg stana u kvadraturi "projektnog" stana. U ovim slučajevima se ne treba plašiti termina "susvojina" i "suvlasnik", jer su isti neminovnost, zbog gore navedene činjenice razmimoilaženja formalnog i materijalnog. Ali, u ovakvim slučajevima, energično predlažem, da prilikom kupoprodaje, jednim članom ugovora, obavežete prodavca, da će izvršiti uknjižbu zgrade u razumnom roku, od dana dobijanja upotrebne dozvole, kao da će sprovesti postupak fizičke deobe, o svom trošku, kako biste vi dobili, kako pravno, tako i faktički, stan koji ste platili, svojim novcem.

Na kraju, ne treba zaboraviti situacije, kojih je, nažalost, u našoj zemlji bilo jako mnogo, u kojima se jedan stan proda dvojici, trojici ili čak desetorici kupaca. Ne ulazeći u krivično pravo, krivične prijave i druge načine naknade štete od prodavca, ovde ću se samo osvrnuti na pitanje, ko je zapravo vlasnik stana, koji je prodat više puta.

Svojina na nepokretnostima se, prema našem zakonu, stiče na osnovu pravnog osnova (iustus titulus - ugovor) i preuzimanja stvari (modus aquirendi - upis u zemljišne knjige, preuzimanje tapije). Dakle, jedno lice, stiče pravo svojine nad nepokretnošću, kada dođe do sticaja ove dve činjenice, tj. na osnovu ugovora i tek kada svoje pravo upiše u odgovorajuće zemljišne knjige. Ovo je i stav, koji je svojim odlukama, zauzela i domaća sudska praksa.

U javnosti, međutim i dalje vlada pogrešno mišljenje, da je bitna činjenica datum potpisivanja ugovora ili to ko se prvi useli u stan. Pogrešno. Pravo svojine, u ovakvim slučajevima, stiče onaj kupac, koji je prvi predao validan zahtev za uknjižbu nepokretnosti (vreme predaje ovih zahteva se računa u tačnom vremenu - npr. 16.01.2012.god. 09:55h). U ovakvim slučajevima, kupac koji je ranije potpisao ugovor od kupca koji se uknjižio, ili kupac koji se prvi uselio u stan, ne stiču nikakva prava prema savesnom kupcu, koji se prvi registrovao u zemljišnim knjigama, već imaju pravo na povraćaj novca od prodavca i pravo na naknadu štete.

Stoga, najsigurniji put, prilikom kupoprodaje, već uknjiženog stana bi bio da, nakon potpisivanja predugovora, kupac izvrši zabeležbu potpisivanja predugovora u zemljišnim knjigama, kako bi se dodatno zaštitio, od ovih i ovakvih eventualnosti.

Na kraju, treba napomenuti, da su u ovom tekstu, navedeni samo neki od najčešćih primera i slučajeva, koji se javljaju u praksi kod nas. Svakako, najsigurnija opcija za svakog kupca jeste, da na vreme angažuje advokata, proveri dokumentaciju prodavca i na gore pomenute načine, obezbedi sebe od eventualnih propusta ili ne daj bože prevara, a ako ne, onda se nadam, da će ovaj tekst, pomoći nekima od vas, da sami realizuju kupoprodaju nepokretnosti.

 

Adv. Miroslav M. Rnjaković

email: miroslavrnjakovic@yahoo.com

tel: 064/137-10-46

 

 


Powered by blog.rs