Advokatura 1/1

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti je formalan ugovor, što znači, da isti mora biti sastavljen u određenoj formi, tj. overen na određen način, da bi proizvodio pravna dejstva. U tom smislu, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, mora biti sastavljen u pismenoj formi i overen pred nadležnim sudom.

Kako samostalno sastaviti ugovor o kupoprodaji nepokretnosti? Na internetu postoji sijaset šablona i primera, koji se uglavnom mogu odnositi isključivo na najjednostavnije, faktičko-pravne situacije. Pa, da krenemo od najjednostavnijeg.

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, od bitnih elemenata, mora sadržati odredbu, u kojoj je jasno određeno o kojoj se nepokretnosti radi, tj. koja se nepokretnost prodaje, što podrazumeva tačnu adresu, ulaz, sprat, broj stana, kao i odredbu o ukupnoj kupoprodajnoj ceni, tj. cena u ugovoru mora biti ili određena ili odrediva.

Sada, mali savet, ukoliko sami sastavljate ovakav ugovor, a nalazite se u ulozi kupca, obavezno, pored gore navedenih podataka, navedite punu kvadraturu stana, broj soba, a po mogućnosti i kvadraturu svake sobe ponaosob, dok cenu unesite kao odredivu, tj. toliko i toliko, po kvadratnom metru. Razlozi praktičnosti ovakvog unosa podataka su, pre svega ti, što kupci, veoma često, prilikom kupovine stana, ne izmere detaljno kvadraturu, pa se neretko desi, da prodavci, naročito ukoliko se radi o većim stanovima, daju podatke o kvadraturi koji su netačni za pola, jedan ili nekoliko kvadrata, a naročito imajući u vidu da mnogi stanovi, nisu uknjiženi na celokupnu kvadraturu. Ako se uzme, da u pojedinim delovima Beograda, cena kvadratnog metra prelazi 3.000 EUR-a, lako je doći do zaključka, da pola kvadrata, nije za bacanje. Stoga, ukoliko ugovor formulišete na ovakav način, sa cenom po kvadratnom metru, pa nakon kupovine utvrdite, da ste oštećeni za koji kvadrat, imaćete jasan osnov,da od prodavca potražujete refundaciju novca, koji ste dali, za nepostojeće kvadrate. S druge strane, ukoliko, prilikom izrade ugovora, cenu formulišete kao određenu, tj. u ukupnom iznosu, bez navođenja cene po kvadratnom metru, prodavac može da se brani navodeći, da ste stan kupili u viđenom stanju, te da vam je usmeno predočena nesrazmera u ugovornoj i stvarnoj kvadraturi, tako da biste bili onemogućeni, da dobijete povraćaj novca, koji ste dali, za nevidljive kvadrate.

Evo, ovaj jednostavan primer vam lako može, plastično objasniti, kakva sitnica, laičkom oku nebitna, može bitno uticati na ostvarivost vaših prava.

Dalje, u praksi je veoma česta situacija, u kojoj se prodaje stan u izgradnji, tj. stan u zgradi, koja još uvek nije dobila upotrebnu dozvolu, pa postoje razmimoilaženja u faktičkom stanju stvari i projektu po kome se zgrada gradi. Naravno, u ovakvim situacijama, a naročito kada se radi o velikim količinama novca, iskreno preporučujem angažovanje advokata, zarad pregledanja ispravnosti dokumentacije prodavca i zarad izrade ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, jer su ovakve situacije, pune zamki, za neobazrive kupce.

No, ukoliko pak, iz nekog razloga ne možete ili ne želite angažovati advokata, sledi par saveta, za izradu ugovora u kompleksniji pravnim situacijama.

Naime, veoma je čest slučaj, prilikom kupoprodaje stanova u izgradnji, u zgradama koje još nisu dobile upotrebnu dozvolu, da se stanovi, koji su odvojene, faktički samostalne celine, u projektu još uvek vode kao delovi jednog velikog stana. Tu dolazi do razmimoilaženja pravnog i faktičkog. Fizička deoba ovakvih stanova, može biti izvršena tek nakon uknjižbe zgrade, a preduslov tome jeste dobijanje upotrebne dozvole. Stoga, vi u ugovoru o kupoprodaji jednog takvog stana, dobijate ulogu susvojinara, na tom velikom, "projektnom" stanu, u razlomku, koji zavisi od učešća vašeg stana u kvadraturi "projektnog" stana. U ovim slučajevima se ne treba plašiti termina "susvojina" i "suvlasnik", jer su isti neminovnost, zbog gore navedene činjenice razmimoilaženja formalnog i materijalnog. Ali, u ovakvim slučajevima, energično predlažem, da prilikom kupoprodaje, jednim članom ugovora, obavežete prodavca, da će izvršiti uknjižbu zgrade u razumnom roku, od dana dobijanja upotrebne dozvole, kao da će sprovesti postupak fizičke deobe, o svom trošku, kako biste vi dobili, kako pravno, tako i faktički, stan koji ste platili, svojim novcem.

Na kraju, ne treba zaboraviti situacije, kojih je, nažalost, u našoj zemlji bilo jako mnogo, u kojima se jedan stan proda dvojici, trojici ili čak desetorici kupaca. Ne ulazeći u krivično pravo, krivične prijave i druge načine naknade štete od prodavca, ovde ću se samo osvrnuti na pitanje, ko je zapravo vlasnik stana, koji je prodat više puta.

Svojina na nepokretnostima se, prema našem zakonu, stiče na osnovu pravnog osnova (iustus titulus - ugovor) i preuzimanja stvari (modus aquirendi - upis u zemljišne knjige, preuzimanje tapije). Dakle, jedno lice, stiče pravo svojine nad nepokretnošću, kada dođe do sticaja ove dve činjenice, tj. na osnovu ugovora i tek kada svoje pravo upiše u odgovorajuće zemljišne knjige. Ovo je i stav, koji je svojim odlukama, zauzela i domaća sudska praksa.

U javnosti, međutim i dalje vlada pogrešno mišljenje, da je bitna činjenica datum potpisivanja ugovora ili to ko se prvi useli u stan. Pogrešno. Pravo svojine, u ovakvim slučajevima, stiče onaj kupac, koji je prvi predao validan zahtev za uknjižbu nepokretnosti (vreme predaje ovih zahteva se računa u tačnom vremenu - npr. 16.01.2012.god. 09:55h). U ovakvim slučajevima, kupac koji je ranije potpisao ugovor od kupca koji se uknjižio, ili kupac koji se prvi uselio u stan, ne stiču nikakva prava prema savesnom kupcu, koji se prvi registrovao u zemljišnim knjigama, već imaju pravo na povraćaj novca od prodavca i pravo na naknadu štete.

Stoga, najsigurniji put, prilikom kupoprodaje, već uknjiženog stana bi bio da, nakon potpisivanja predugovora, kupac izvrši zabeležbu potpisivanja predugovora u zemljišnim knjigama, kako bi se dodatno zaštitio, od ovih i ovakvih eventualnosti.

Na kraju, treba napomenuti, da su u ovom tekstu, navedeni samo neki od najčešćih primera i slučajeva, koji se javljaju u praksi kod nas. Svakako, najsigurnija opcija za svakog kupca jeste, da na vreme angažuje advokata, proveri dokumentaciju prodavca i na gore pomenute načine, obezbedi sebe od eventualnih propusta ili ne daj bože prevara, a ako ne, onda se nadam, da će ovaj tekst, pomoći nekima od vas, da sami realizuju kupoprodaju nepokretnosti.

Adv. Miroslav M. Rnjaković

email: miroslavrnjakovic@yahoo.com

tel: 064/137-10-46