Advokatura 1/1

Zakon o nasleđivanju RS, između ostalog, uređuje forme testamenata, priznate u našem pravu. Kako se ovde radi o pravnom poslu mortis causa, tj. koji proizvodi pravna dejstva posle smrti ostavioca, jako je bitno dobro se informisati, pre no li se odlučite na samostalno sastavljanje jednog ovakvog akta.

Kao u svakom drugom slučaju i ovde, prevashodno preporučujem angažovanje stručnog lica - advokata, za izradu jednog ovakvog akta, čisto iz razloga sigurnosti, jer kao i svaki drugi pravni posao i pravni akt, prilikom sastavljanja testamenta, može doći do grešaka, koje mogu dovesti do pogrešnog tumačenja poslednje volje ostavioca.

Za početak, treba skrenuti pažnju, da je u domaćoj praksi, veoma čest slučaj, da naslednici ostavioca, pa i sam ostavilac, insistiraju na izradi ugovora o doživotnom izdržavanju, što zbog nužnih naslednika, što zbog uverenosti, da je ugovor o doživotnom izdržavanju savršeniji pravni akt, koji je teže oboriti na sudu, od bilo kog oblika testamenta. No, sudska praksa je pokazala, da su slučajevi, u kojima su nezadovoljni naslednici, uspeli da ospore zakonitost jedne od zakonskih formi testamenta, veoma retki i da se njihov broj kreće, ne u procentima, već u promilima, ako se uporedi sa brojem ukupno sastavljenih testamenata u Srbiji.

Šta je bitno znati? Jako je bitno znati, da nužni naslednici ostavioca, ukoliko nisu namireni iz dela imovine ostavioca, mogu od testamentarnog naslednika zahtevati isplatu nužnog dela, koji čini 1/2 od naslednog dela koji im sleduje po zakonu. U nužne naslednike, pored potomaka ostavioca, u prvom naslednom redu, spadaju supružnik, roditelji ostavioca, i ostaviočevi braća i sestre, u drugom naslednom redu. Ostali naslednici, nemaju pravo na nužni deo, te s tim u vezi, nemaju nikakva potraživanja ka testamentarnom nasledniku.

Stoga, prilikom sastavljanja testamenta, ukoliko se istim nasledstvo ne raspodeljuje na neke od nužnih naslednika, treba imati u vidu potrebu, da se jedan deo nasledstva, ostavi svakom od nužnih naslednika, kako se kasnije, nakon delacije, stvari ne bi komplikovale, putem sudskih zahteva za naplatu nužnog dela, od ljudi, kojima ste odlučili, ostaviti svoju imovinu.

Druga, veoma česta greška, jeste da ostavioci, najčešće se radi o muškarcima, stvari stečene u toku braka, unose u nasledstvo kao isključivo svoje vlasništvo, iako po zakonu, sva imovina stečena teretnim poslovima za vreme trajanja braka, pripada po pola, svakom bračnom drugu. Istina, sud će, prilikom odlučivanja u ostavinskom postupku, ispraviti jednu ovakvu grešku, ali ista može imati dalekosežne posledice, po odnose između naslednika, a to je, složićete se, jedan od bitnih razloga za dokumentovanje poslednje volje, da iza vas ostanu čisti računi.

Dalje, koje su prednosti sastavljanja testamenta, naspram ugovora o doživotnom izdržavanju? Ukoliko se ne javlja problem namirenja nužnih naslednika, tj. kada se, kao naslednici pojavljuju lica koja su nužni naslednici po zakonu (gore navedeni), prvi i osnovni razlog bi bio finansijske prirode. Usluga sastavljanja testamenta bi vas, kod advokata, koštala dosta manje, nego li samo takse na predlog za pokretanje postupka i odluku, prilikom sastavljanja ugovora o doživotnom izdržavanju pred sudom. Ukoliko, pak, samostalno sastavljate testament, onda su vaši troškovi ravni nuli.

Kakav je dalji postupak? U zavisnosti od tipa testamenta, isti se, prilikom dobijanja poziva od strane suda, za pristup na ročište za raspravljanje zaostavštine, prezentuje sudu, te će isti biti pročitan pred sudom i na osnovu onoga što u njemu piše, sud će doneti Rešenje o nasleđivanju.

Naš zakon poznaje više vrsta testamenta, od kojih su, u praksi, najčešći olografski (svojeručni), alografski (testament sa svedocima) i sudski.

Olografski (svojeručni) testament je forma testamenta, u kojoj je ostavilac svojim rukopisom, sastavio svoju poslednju volju i isti potpisao svojom rukom. Od bitnih elemenata ovoga testamenta, treba navesti potpis i datum. Olografski testament je punovažan i bez datuma, ali datum treba staviti iz praktičnih razloga,za slučaj naknadne izmene testamenta ili sastavljanja novog, kojim bi bila izmenjena volja iz prvobitnog testamenta.

Alografski (svojeručni) testament je, svakako, najpraktičnija forma testamenta u našem pravu. Forma ovoga testamenta podrazumeva otkucan tekst, na čijem dnu se potpisuju ostavilac i dva testamentarna svedoka, koji svojim potpisima potvrđuju, da je ostavilac, pred njima izjavio da taj testament predstavlja njegovu poslednju volju, te da je isti pred njima potpisao, bez pretnje, prinude ili drugih uticaja. Testamentarni svedoci u ovom slučaju, mogu biti lica koja su poslovno sposobna, tj. punoletna lica, kojima nije oduzeta poslovna sposobnost i testamentarni svedoci, ne mogu biti naslednici, po testamentu, čiju punovažnost, svojim potpisom potvrđuju. Važnost datuma na ovom testamentu, je ista, kao kod olografskog.

Sudski testament je, svakako najsigurniji oblik zaveštanja, po našem zakonu. U ovom slučaju, ostavilac dostavlja zahtev sudu, za sastavljanje sudskog testamenta, nakon koga sud zakazuje ročište, na kome će isto biti učinjeno. Ovaj oblik zaveštanja je najsigurniji iz razloga, što sud, po zakonu, mora da detaljno ispita poslednju volju ostavioca, kako bi ona bila izražena na način, koji ne omogućava dvojako tumačenje, a u skladu sa zakonom. Mana ovoga oblika zaveštanja, može samo biti u troškovima taksi na zahtev i odluku u ovom postupku.

Na kraju, treba napomenuti jednu, jako bitnu stvar, a koja se tiče načina sastavljanja testamenta. Sud, prilikom tumačenja testamenta, po zakonu mora koristiti princip teleološkog tumačenja, tj. pokušati da dokuči tačnu volju ostavioca. Tako se, u praksi dešavalo, da testament od jedne rečenice "sve ostavljam majci", sud protumači kao volju ostavioca, da svoju imovinu ostavi, ne svojoj majci, već majci svoje dece, tj. svojoj supruzi. Stoga, kako ne bi došlo do situacije, da vaša volja bude pogrešno shvaćena, neophodno je da se izjašnjavate što preciznije, jasno navodeći lična imena i rodbinsku povezanost vaših naslednika, kao i da individualno odredite stvari koje će isti naslediti.

Adv. Miroslav M. Rnjaković

email: miroslavrnjakovic@yahoo.com

tel: 064/137-10-46 

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti je formalan ugovor, što znači, da isti mora biti sastavljen u određenoj formi, tj. overen na određen način, da bi proizvodio pravna dejstva. U tom smislu, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, mora biti sastavljen u pismenoj formi i overen pred nadležnim sudom.

Kako samostalno sastaviti ugovor o kupoprodaji nepokretnosti? Na internetu postoji sijaset šablona i primera, koji se uglavnom mogu odnositi isključivo na najjednostavnije, faktičko-pravne situacije. Pa, da krenemo od najjednostavnijeg.

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, od bitnih elemenata, mora sadržati odredbu, u kojoj je jasno određeno o kojoj se nepokretnosti radi, tj. koja se nepokretnost prodaje, što podrazumeva tačnu adresu, ulaz, sprat, broj stana, kao i odredbu o ukupnoj kupoprodajnoj ceni, tj. cena u ugovoru mora biti ili određena ili odrediva.

Sada, mali savet, ukoliko sami sastavljate ovakav ugovor, a nalazite se u ulozi kupca, obavezno, pored gore navedenih podataka, navedite punu kvadraturu stana, broj soba, a po mogućnosti i kvadraturu svake sobe ponaosob, dok cenu unesite kao odredivu, tj. toliko i toliko, po kvadratnom metru. Razlozi praktičnosti ovakvog unosa podataka su, pre svega ti, što kupci, veoma često, prilikom kupovine stana, ne izmere detaljno kvadraturu, pa se neretko desi, da prodavci, naročito ukoliko se radi o većim stanovima, daju podatke o kvadraturi koji su netačni za pola, jedan ili nekoliko kvadrata, a naročito imajući u vidu da mnogi stanovi, nisu uknjiženi na celokupnu kvadraturu. Ako se uzme, da u pojedinim delovima Beograda, cena kvadratnog metra prelazi 3.000 EUR-a, lako je doći do zaključka, da pola kvadrata, nije za bacanje. Stoga, ukoliko ugovor formulišete na ovakav način, sa cenom po kvadratnom metru, pa nakon kupovine utvrdite, da ste oštećeni za koji kvadrat, imaćete jasan osnov,da od prodavca potražujete refundaciju novca, koji ste dali, za nepostojeće kvadrate. S druge strane, ukoliko, prilikom izrade ugovora, cenu formulišete kao određenu, tj. u ukupnom iznosu, bez navođenja cene po kvadratnom metru, prodavac može da se brani navodeći, da ste stan kupili u viđenom stanju, te da vam je usmeno predočena nesrazmera u ugovornoj i stvarnoj kvadraturi, tako da biste bili onemogućeni, da dobijete povraćaj novca, koji ste dali, za nevidljive kvadrate.

Evo, ovaj jednostavan primer vam lako može, plastično objasniti, kakva sitnica, laičkom oku nebitna, može bitno uticati na ostvarivost vaših prava.

Dalje, u praksi je veoma česta situacija, u kojoj se prodaje stan u izgradnji, tj. stan u zgradi, koja još uvek nije dobila upotrebnu dozvolu, pa postoje razmimoilaženja u faktičkom stanju stvari i projektu po kome se zgrada gradi. Naravno, u ovakvim situacijama, a naročito kada se radi o velikim količinama novca, iskreno preporučujem angažovanje advokata, zarad pregledanja ispravnosti dokumentacije prodavca i zarad izrade ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, jer su ovakve situacije, pune zamki, za neobazrive kupce.

No, ukoliko pak, iz nekog razloga ne možete ili ne želite angažovati advokata, sledi par saveta, za izradu ugovora u kompleksniji pravnim situacijama.

Naime, veoma je čest slučaj, prilikom kupoprodaje stanova u izgradnji, u zgradama koje još nisu dobile upotrebnu dozvolu, da se stanovi, koji su odvojene, faktički samostalne celine, u projektu još uvek vode kao delovi jednog velikog stana. Tu dolazi do razmimoilaženja pravnog i faktičkog. Fizička deoba ovakvih stanova, može biti izvršena tek nakon uknjižbe zgrade, a preduslov tome jeste dobijanje upotrebne dozvole. Stoga, vi u ugovoru o kupoprodaji jednog takvog stana, dobijate ulogu susvojinara, na tom velikom, "projektnom" stanu, u razlomku, koji zavisi od učešća vašeg stana u kvadraturi "projektnog" stana. U ovim slučajevima se ne treba plašiti termina "susvojina" i "suvlasnik", jer su isti neminovnost, zbog gore navedene činjenice razmimoilaženja formalnog i materijalnog. Ali, u ovakvim slučajevima, energično predlažem, da prilikom kupoprodaje, jednim članom ugovora, obavežete prodavca, da će izvršiti uknjižbu zgrade u razumnom roku, od dana dobijanja upotrebne dozvole, kao da će sprovesti postupak fizičke deobe, o svom trošku, kako biste vi dobili, kako pravno, tako i faktički, stan koji ste platili, svojim novcem.

Na kraju, ne treba zaboraviti situacije, kojih je, nažalost, u našoj zemlji bilo jako mnogo, u kojima se jedan stan proda dvojici, trojici ili čak desetorici kupaca. Ne ulazeći u krivično pravo, krivične prijave i druge načine naknade štete od prodavca, ovde ću se samo osvrnuti na pitanje, ko je zapravo vlasnik stana, koji je prodat više puta.

Svojina na nepokretnostima se, prema našem zakonu, stiče na osnovu pravnog osnova (iustus titulus - ugovor) i preuzimanja stvari (modus aquirendi - upis u zemljišne knjige, preuzimanje tapije). Dakle, jedno lice, stiče pravo svojine nad nepokretnošću, kada dođe do sticaja ove dve činjenice, tj. na osnovu ugovora i tek kada svoje pravo upiše u odgovorajuće zemljišne knjige. Ovo je i stav, koji je svojim odlukama, zauzela i domaća sudska praksa.

U javnosti, međutim i dalje vlada pogrešno mišljenje, da je bitna činjenica datum potpisivanja ugovora ili to ko se prvi useli u stan. Pogrešno. Pravo svojine, u ovakvim slučajevima, stiče onaj kupac, koji je prvi predao validan zahtev za uknjižbu nepokretnosti (vreme predaje ovih zahteva se računa u tačnom vremenu - npr. 16.01.2012.god. 09:55h). U ovakvim slučajevima, kupac koji je ranije potpisao ugovor od kupca koji se uknjižio, ili kupac koji se prvi uselio u stan, ne stiču nikakva prava prema savesnom kupcu, koji se prvi registrovao u zemljišnim knjigama, već imaju pravo na povraćaj novca od prodavca i pravo na naknadu štete.

Stoga, najsigurniji put, prilikom kupoprodaje, već uknjiženog stana bi bio da, nakon potpisivanja predugovora, kupac izvrši zabeležbu potpisivanja predugovora u zemljišnim knjigama, kako bi se dodatno zaštitio, od ovih i ovakvih eventualnosti.

Na kraju, treba napomenuti, da su u ovom tekstu, navedeni samo neki od najčešćih primera i slučajeva, koji se javljaju u praksi kod nas. Svakako, najsigurnija opcija za svakog kupca jeste, da na vreme angažuje advokata, proveri dokumentaciju prodavca i na gore pomenute načine, obezbedi sebe od eventualnih propusta ili ne daj bože prevara, a ako ne, onda se nadam, da će ovaj tekst, pomoći nekima od vas, da sami realizuju kupoprodaju nepokretnosti.

Adv. Miroslav M. Rnjaković

email: miroslavrnjakovic@yahoo.com

tel: 064/137-10-46